Westerhuis Notarissen

• Familierecht
• Onroerendezaken
• Ondernemingsrecht
• Overlijdensrisicoverzekering
• Formaat notarissen
• Sponsoring

Actualiteit

Gepubliceerd in het magazine: Gouda IntoBusiness maart 2009

Beurskrach kan invloed hebben op WOZ-waarde van uw woning

Bij menigeen van u is inmiddels de WOZ-beschikking van de woning op de deurmat gevallen.
De WOZ-waarde van de woning is de heffingsmaatstaf voor de heffing van de onroerendezaakbelasting, die van de eigenaren van onroerende zaken wordt geheven. Vanaf 2008 is de maximering van de tarieven voor de onroerendezaakbelasting vervallen. Gemeenten mogen de hoogte van het tarief vrij bepalen.
Verder bepaalt de WOZ-waarde ook uw inkomen uit eigen vermogen (het eigenwoningforfait) en de vermogensrendementsheffing voor woningen die niet voor het hoofdverblijf dienen (tweede woning). Ook wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de bepaling van de heffing van de omslag gebouwd door de waterschappen die geheven wordt bij eigenaren van gebouwde onroerende zaken.

Gezien de diverse autoriteiten die de WOZ-waarde van uw woning als uitgangspunt hanteren ter vaststelling van de maatstaf van heffing is het nu zaak om te beoordelen of u - mede in het licht van de huidige tijd - tegen de WOZ-beschikking bezwaar dient aan te tekenen.
U dient binnen 6 weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de Gemeente bezwaar te maken.
Het bezwaar dient schriftelijk te worden aangetekend bij de gemeenteambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. Het bezwaarschrift moet worden gemotiveerd. Door het indienen van een bezwaarschrift tegen de WOZ-waarde wordt ook bezwaar gemaakt tegen de aanslag onroerendezaakbelasting. Mocht dat niet de bedoeling zijn dan moet dat duidelijk in het bezwaarschrift worden gemeld.

Allereerst is het van belang na te gaan of de waarde van uw woning in verhouding staat tot de op uw WOZ-beschikking genoemde referentieobjecten. Denk daarbij aan de grootte van de objecten, is het bouwjaar gelijk, is de verkoopprijs gelegen rond de peildatum?

Vervolgens heeft het alleen zin om een bezwaarschrift in te dienen indien de vastgestelde marges worden overschreden. De Wet WOZ kent namelijk zogenaamde "Fierensdrempels", waarbinnen een bezwaarschrift ongegrond wordt verklaard.
De vaststelling van de WOZ-waarde wordt geacht juist te zijn als deze niet meer dan 2% tot 5% afwijkt van de werkelijke waarde en de afwijking bovendien een bepaald minimumbedrag overschrijdt.

De wettelijke marge is als volgt:

Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt gebruik gemaakt van verkoopgegevens van vergelijkbare objecten. Het Hof Amsterdam heeft onlangs geoordeeld dat een scherpe daling van de beurskoersen tussen de datum van verkoop van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum van de woning in kwestie invloed kan hebben op de WOZ-waarde van de woning. Het Hof oordeelde dat de Gemeente ten onrechte geen waardedaling in aanmerking had genomen en vond een waardedaling van tien procent op jaarbasis reëel. Overigens schept een dergelijke uitspraak geen precedent voor alle situaties.

Gepubliceerd in het magazine: Gouda IntoBusiness december 2008

Kleine meisjes worden groot

De laatste jaren is de publiciteit van ons notariskantoor middels deze column voornamelijk verzorgd door toen nog kandidaat-notaris Mr. Nicole Stigter-Kromwijk. Zij schreef in deze column over diverse onderwerpen en kreeg daar altijd directe en leuke reacties op.

Voor één keer wil ik als oudste van kantoor de pen uit de handen van Nicole nemen. Daarbij lijkt het mij wel beter haar foto te laten staan. Haar foto drukt prettiger af dan die van mij.

Dat ik de pen uit haar handen neem heeft een heuglijke achtergrond. Kleine meisjes worden immers groot. Nicole is benoemd tot de eerste vrouwelijke notaris in onze regio en daar zijn wij als Westerhuis Notarissen trots op.

Er zal geen spectaculaire koerswijziging plaatsvinden. Nicole heeft de notariële standplaats overgenomen van Arnoud Geerling. Arnoud blijft gewoon aan ons kantoor verbonden, maar wil in de komende jaren wel wat gas terugnemen.

Zelf hoop ik nog een aantal jaren nuttige adviezen te mogen geven over belastingbesparing bij nalatenschappen en de wijze van afwikkeling daarvan.

Nicole Stigter is direct nà haar studie in Utrecht bij ons komen werken. Het was zo’n twaalf jaar geleden. Eerst een ruime periode als kandidaat-notaris in het familierecht en later een omslag naar bedrijven en instellingen. U weet wel: oprichten van B.V.’s, aandelenoverdrachten, stichtingen, verenigingen etcetera, etcetera.

En ze werd daarbij een belangrijke vraagbaak voor veel accountants en andere dienstverleners uit Gouda en de regio. Omdat ze snel is, terzake kundig en de taal van ondernemers spreekt, dat waren de geluiden, die bij ons binnenkwamen.

En dat ze een klik heeft met al die klanten en hun adviseurs bleek wel direct na haar benoeming: de felicitaties en bloemen stroomden binnen. Ze werd er verlegen van. Overigens was haar Koninklijke Benoeming getekend op het vakantieadres van onze Koningin in Italië.

Zelf ben ik blij dat met de benoeming van notaris Mr. A.N. Stigter-Kromwijk de klanten van ons kantoor de waarborg hebben van continuïteit. Zij weten dat in de toekomst het notariskantoor in dezelfde tradities wordt voortgezet.

Een notariaat bestaat uit drie belangrijke pijlers.
Eerst natuurlijk het familierecht. Alles wat te maken heeft met testamenten, huwelijksvoorwaarden, samenlevingscontracten, nalatenschappen etcetera.

Kwaliteit op dat onderdeel is de basis voor het hele notariaat. Met name Mr Bianca Vink-Veldhuizen is bij ons op dat gebied de interne topper, die bijna alles weet en een vraagbaak is voor ons allemaal.

De tweede werksoort in het notariaat is alles wat met huizen, hypotheken en projecten te maken heeft. Al jarenlang wordt die praktijk bij ons aangestuurd door Christ-Jan van Haperen. Hij is alweer zo’n 11 jaar notaris bij ons. Overdrachts- en/of omzetbelasting, erfdienstbaarheden, splitsingsakten, notaris Van Haperen is een autoriteit op die gebieden.

En dan natuurlijk Nicole Stigter met haar ondernemingspraktijk. In de loop der jaren hebben de accountantskantoren haar gevonden. Een belangrijk onderdeel van haar werk is alles wat met gezondheidszorg te maken heeft. Zij heeft kans gezien bedrijven aan haar te binden. Voor instellingen neemt zij moeiteloos de rol van adviseur aan en het wordt steeds meer duidelijk: Daar waar grote belangen spelen worden deze moeiteloos aan Nicole Stigter toevertrouwd.

En dat is voor mij als oprichter van het kantoor natuurlijk een feest om te zien. Een feest om te zien hoe zij als notaris met haar voetjes op de grond iedereen, van hoog tot laag, van klein tot groot, met haar deskundige adviezen blijft begeleiden.

We hebben de laatste twaalf jaar de gebruikelijke en feestelijke dingen met Nicole meegemaakt. Getrouwd, de geboorte van haar 2 zoons en nu haar benoeming tot notaris. Kleine meisjes worden groot. Met een gerust hart kunnen Arnoud Geerling en ondergetekende het over een paar jaar aan Christ-Jan en Nicole overlaten. Een rustig gevoel voor ons en onze klanten.

Gepubliceerd in het magazine: Gouda IntoBusiness oktober 2008

DÉCHARGE BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN MOET EXPLICIET WORDEN VERLEEND

Van wetswijziging naar wetswijziging, het houdt maar niet op. En toch wil ik er één onder de aandacht brengen, die al enige tijd geleden in werking is getreden. In de praktijk blijkt namelijk dat deze wijziging niet breed uitgemeten onder de aandacht is gebracht en bij menigeen aan de aandacht is ontsnapt. Maar deze wetswijziging is voor u, ondernemers, wel degelijk van belang.

De wetswijziging ziet op de décharge van bestuurders en commissarissen van een besloten vennootschap.

Elke bestuurder van een besloten vennootschap is op grond van de wet gehouden tot een behoorlijke taakvervulling. Voor commissarissen geldt hetzelfde. Wanneer door een bestuurder of commissaris de taak onbehoorlijk is vervuld, kan deze bestuurder of commissaris aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de vennootschap daardoor lijdt. De betreffende besloten vennootschap kan achteraf ontslag van eventuele aansprakelijkheid verlenen. Dit ontslag van aansprakelijkheid wordt in het algemeen het verlenen van kwijting en décharge genoemd.

De wet, zoals deze vóór de wetswijziging gold, zweeg over décharge. Het was casu quo is in dat licht niet ongebruikelijk dat de statuten van veel vennootschappen een regeling bevatten dat vaststelling casu quo goedkeuring van de jaarrekening décharge voor het gevoerde beleid inhoudt. Voor de verleende décharge geldt overigens in elk geval dat deze niet verder strekt dan hetgeen uit de jaarrekening blijkt of anderszins vóór de vaststelling aan de algemene vergadering van aandeelhouders is bekendgemaakt. Voor de ontvangst van een dividenduitkering door aandeelhouders is vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening door de algemene vergadering van aandeelhouders wettelijk noodzakelijk. Aandeelhouders worden zo eigenlijk gedwongen décharge te verlenen voor het gevoerde bestuur.

Het impliciet verlenen van décharge levert geen bijdrage aan het behoorlijk afleggen van verantwoording door bestuurders en commissarissen. In de wet is daarom een expliciete bepaling opgenomen. Deze bepaling luidt: "Vaststelling van de jaarrekening strekt niet tot kwijting aan een bestuurder onderscheidenlijk commissaris".

Wat heeft deze bepaling voor u voor consequenties?

Ik zet ze voor u op een rijtje:

- décharge aan bestuurders/commissarissen moet expliciet door de algemene vergadering van aandeelhouders worden verleend en kan niet meer besloten liggen in vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening;
- het nemen van dit afzonderlijke besluit betekend dat décharge afzonderlijk zal moeten worden geagendeerd, tenzij het geval dat buiten vergadering een geldig besluit kan worden genomen;
- ook commissarissen zijn rekening en verantwoording verschuldigd aan de algemene vergadering van aandeelhouders.

Wanneer de statuten van uw B.V. een bepaling bevatten dat vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening door de algemene vergadering van aandeelhouders tevens het verlenen van décharge impliceert is deze ongeldig. Dat betekent dat het besluit tot décharge ongeacht de bepaling in de statuten expliciet moet worden genomen en vastgelegd. Daarnaast adviseer ik u bij de eerstvolgende wijziging van uw statuten de betreffende bepaling eveneens te wijzigen. Het is dan raadzaam, mede gelet op het feit dat bestuurders en commissarissen geen recht hebben op kwijting, om in de statuten vast te leggen dat op dezelfde vergadering als die waarop de jaarrekening wordt behandeld, tevens het verlenen van décharge aan de bestuurders en- voor zover van toepassing- de commissarissen moet worden geagendeerd.

Hoewel het einde van het (boek)jaar in zicht is, is de ervaring dat de jaarstukken niet onder het genot van de oliebollen worden vastgesteld. Wellicht denkt u enige maanden na dato niet meer terug aan de oliebollen, maar bij voorkeur wel aan dit artikel.

Gepubliceerd in het magazine: Gouda IntoBusiness maart 2008

ENERGIELABEL VOOR GEBOUWEN

Vanaf 1 januari 2008 bent u bij de bouw, verkoop of verhuur van een woning of utiliteitsgebouw verplicht om een energielabel te overleggen. De verplichting vloeit voort uit een Europese Richtlijn en moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van gebouwen in de Europese Unie. De overlegging van het label heeft als doel het verkrijgen van inzicht in het energieverbruik van het gebouw door de nieuwe gebruiker.

Volgens het Besluit energieprestatie gebouwen moet bij bouw, verkoop en verhuur van een gebouw op het moment van transactie een energielabel (energieprestatiecertificaat, EPC) aanwezig zijn. Het energielabel is gebouwgebonden en geeft informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het energielabel wordt door een erkend gecertificeerd adviseur afgegeven. De energieprestatie van het gebouw is onderverdeeld in een energie-index en een gestandaardiseerde energieklasse (A tot en met G en kleuren). Zeer energiezuinige gebouwen vallen in klasse A en krijgen de kleur heldergroen, terwijl de minst zuinige gebouwen vallen in klasse G en de kleur rood krijgen. Het energielabel is tien jaar geldig.

Voor welke gebouwen is een EPC van toepassing? Het EPC is van toepassing bij eengezinswoningen, appartementengebouwen, gezondheidszorggebouwen, winkels, horecagebouwen, kantoorgebouwen, bedrijfsverzamelgebouwen, onderwijsgebouwen en sportgebouwen. Voor een aantal categorieën gebouwen geldt de verplichting tot het overleggen van een energielabel niet.

Het gaat om de volgende categorieën:

- gebouwen met een industriefunctie (fabriekshal);
- tijdelijke bouwwerken (keten, noodwinkels);
- woonwagens en onverwarmde logiesgebouwen;
- gebouwen voor eredienst en religieuze activiteiten;
- gebouwen met zogenoemde overige gebruiksfuncties (zoals garage, schuur); en
- monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.

Wanneer slechts een gedeelte van een gebouw wordt verhuurd of verkocht, is in beginsel een EPC vereist dat uitsluitend betrekking heeft op dat specifieke deel van het gebouw. Een uitzondering geldt wanneer het gebouw waar het te verhuren of te verkopen gedeelte onderdeel van uitmaakt, een gemeenschappelijk verwarmingssysteem heeft. In dat geval kan worden volstaan met een certificaat voor het gehele gebouw. In de praktijk betekent dat voor een appartementengebouw met een gemeenschappelijk verwarmingssysteem, dat niet voor elke verhuur of verkoop van een appartement een afzonderlijk certificaat vereist is. Een afschift van hetzelfde certificaat voor het gehele appartementengebouw is voldoende. Het is ook mogelijk dat een energielabel voor een gebouw wordt afgegeven op basis van een (reeds eerder verstrekt) energielabel voor een vergelijkbaar gebouw. Dit kan alleen indien de energie-index van dit gebouw niet meer dan 5% afwijkt van de bepaalde energie-index van het vergelijkbare gebouw. Feit blijft wel dat elk gebouw een eigen energielabel nodig heeft.

Voor gebouwen waarvoor bij de bouwaanvang een berekening is gemaakt van de energieprestatiecoëfficiënt hoeft geen label te worden overlegd, mits de berekening niet ouder is dan tien jaar. Dus voor gebouwen met een bouwvergunning vanaf 1 januari 1998 kan worden volstaan met een EPC-berekening.

Aan het niet naleven van de regel dat een energielabel dient te worden overlegd, is geen bestuursrechtelijke of strafrechtelijke sanctie verbonden. Eventuele geschillen tussen partijen dienen zonodig te worden voorgelegd aan de burgerlijke rechter.

Gepubliceerd in het magazine: Gouda IntoBusiness november 2007

Voor een papieren schenking is een notariële akte nog steeds verplicht

Het overhevelen van vermogen van ouders naar kinderen tijdens leven is niet nieuw. Deze verrijking van de kinderen en verarming van de ouders heeft naast enige emotionele lading tot voordeel dat successierecht wordt bespaard.

Uiteraard kan het geschonken bedrag nog tijdens leven wordt overgemaakt naar de kinderen. Er zijn echter meerdere redenen te bedenken om het bedrag slechts op papier te schenken. Denk daarbij aan het voordeel dat de ouders feitelijk de beschikking houden over het geschonken bedrag. Enerzijds betekent dat voor de ouders dat deze het bedrag zelf nog kunnen aanwenden, maar anderzijds ook dat zij de controle houden over de gelden. Aan de schenking op papier wordt dan de clausule verbonden dat de kinderen het bedrag pas kunnen opeisen als beide ouders overleden zijn. Deze clausule leidt er volgens de Belastingdienst toe dat de schenking de strekking heeft pas na het overlijden van de schenkers te worden uitgevoerd. In dat geval bepaalt de wet dat de schenking bij het overlijden van de ouders vervalt. Oftewel de waarde valt terug in de nalatenschap van de schenkers. De erfgenamen betalen daarover vervolgens successierecht en weg is dus het voordeel. Het beoogde doel (besparing van successierecht) wordt alleen bereikt indien de papieren schenking is vastgelegd in een notariële akte. Alleen dan vermijdt men dat de schenking vervalt bij overlijden. Het komt voor dat niet alle kinderen op hetzelfde moment een gelijk bedrag geschonken krijgen. Indien bij het overlijden van de ouder(s) deze ongelijkheid nog steeds bestaat, hoeft het betreffende kind de schenkingen die na 1 januari 2003 zijn verkregen niet automatisch te verrekenen met de erfenis. Om ongelijke verhoudingen tussen kinderen te voorkomen, doet u er verstandig aan bij de betreffende schenking te bepalen dat deze moet worden ingebracht in (verrekend worden met) de nalatenschap. Indien u nog dit jaar - al dan niet middels een notariële akte - wilt schenken, gelden de volgende vrijstellingen:

- kinderen: EURO 4.412,- per jaar;
- overige verkrijgers (denk aan kleinkinderen): EURO 2.648,- per jaar;
- eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 35 jaar: EURO 22.048,-.

Tenslotte wil ik u uiteraard niet de nieuwe vrijstellingen voor het recht van schenking voor het jaar 2008 onthouden:

- kinderen: EURO 4.479,- per jaar;
- overige verkrijgers (denk aan kleinkinderen): EURO 2.688,- per jaar;
- eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 35 jaar: EURO 22.379,-.

Bent u erop bedacht dat voor een beroep op de eenmalig verhoogde vrijstelling een aangifte moet worden ingediend bij de inspecteur inkomstenbelasting die bevoegd is ten aanzien van de schenker. Indien u een hoger bedrag dan het vrijgestelde bedrag wenst te schenken, bent u eveneens verplicht aangifte voor het recht van schenking te doen. Aangiften dienen vóór 1 maart na afloop van het kalenderjaar waarin de schenking heeft plaatsgevonden te zijn ingediend.

Gepubliceerd in het magazine: Gouda IntoBusiness oktober 2007

Schenking/erfenis privé voor uw kind

Een schenking aan uw kind is het tijdens leven genieten van het blijde gezicht van uw kind en tevens een manier om successierecht (belasting) bij uw overlijden te besparen. Maar “geniet” uw kind alleen van uw schenking of ook zijn of haar echtgenoot?

Indien uw kind gehuwd is in gemeenschap van goederen, valt het geschonken bedrag in de gemeenschap van goederen. Mocht uw kind vervolgens gaan scheiden dan moet de schenking gedeeld worden met de ex-echtgenoot. Hetgeen concreet betekent dat de helft van het bedrag voor uw kind behouden blijft, maar de andere helft aan de ex-echtgenoot toekomt. Over het algemeen wordt dit als ongewenst ervaren. Het is eerder de bedoeling dat de schenking van uw kind zelf (privé) blijft en dat deze niet bij een onverhoopte echtscheiding toekomt aan de ‘koude kant’.

U kunt als ouder voorkomen dat de schenking in de gemeenschap van goederen valt en bij een eventuele scheiding gedeeld moet worden. Door een uitsluitingsclausule (ook wel privéclausule genoemd) overeen te komen bij de schenking blijft de schenking privé van uw kind.

Hoe regelt u dat in de praktijk? Wanneer u het bedrag schenkt middels een bancaire overschrijving vermeldt u bij de overboeking: “uitsluitingsclausule van toepassing”. Geeft u daarentegen het bedrag contant aan uw kind dan dient u de schenking met de uitsluitingsclausule in een overeenkomst tussen u en uw kind vast te leggen. Ten slotte bestaat de mogelijkheid het bedrag slechts op papier te schenken. Dan houdt u feitelijk de beschikking over het geschonken bedrag. U erkent het bedrag schuldig aan uw kind. Over het schuldig gebleven bedrag vergoedt u rente aan uw kind. De rente dient dus wel daadwerkelijk aan uw kind te worden overgemaakt. Uw kind kan het schuldig gebleven bedrag pas opeisen als u overleden bent. Deze zogenaamde schuldigerkenning op papier moet verplicht bij notariële akte worden vastgelegd. In deze notariële akte wordt dan tevens de uitsluitingsclausule opgenomen.

Tevens kunt u in uw testament bepalen dat hetgeen uw kind erft niet in een gemeenschap van goederen zal vallen waarin uw kind is gehuwd danwel zal huwen.

De schenking of erfenis blijft op deze manier dus altijd privé van uw kind. De uitsluitingsclausule kan niet door uw kind, bijvoorbeeld door dit te bepalen in de huwelijksvoorwaarden, terzijde worden geschoven.

Indien het huwelijk van uw kind niet eindigt door echtscheiding maar door overlijden, valt de erfenis of schenking ook buiten de gemeenschap van goederen. Als gevolg daarvan wordt de nalatenschap van uw kind vergroot. Dit kan onvoordelig uitpakken voor het successierecht. Om dit te voorkomen kan de uitsluitingsclausule zo worden vormgegeven dat deze alleen werkt ingeval het huwelijk van uw kind door echtscheiding wordt ontbonden (en dus niet door overlijden). De notaris kan u informeren over de voor u gewenste inhoud van de uitsluitingsclausule.

• Email
• Route
• TesttamentTest
• Link Formaat Notarissen Website
• Link Notaris Website